Hvem er udlejer ?
Hvis man overtager det lejemål, hvorfra praksis drives, eller hvis man selv indgår en lejekontrakt vedrørende nogle praksislokaler, skal man være opmærksom på, om udlejer er en lille andelsboligforening, hvor alle synes de har noget at skulle have sagt overfor den nye lejer, eller om der er tale om et stort boligselskab med en mere distanceret administration af lejemålet.
Det har også betydning, om udlejer er en håndværksmester, der selv udfører arbejde i lejemålet. Det kan være en fordel, men også en ulempe, hvis man bliver uenige om arbejdets kvalitet eller færdiggørelse, der er jo ingen at klage til !
Hvornår overtages lejemålet ?
Man bør nøje gennemgå lejekontrakten, og være opmærksom på de vilkår, udlejer tilbyder. Hvis lokalerne først overtages samme dag som man påbegynder praksis, er der ikke tid til at ændre lejemålet eller blot indrette det anderledes, ligesom der ikke er tid til at få omlagt/indlagt edb m.v. Det kan derfor være en god idé at prøve at få adgang til lejemålet før praksis påbegyndes, om ikke andet så for at gøre sig klart, hvad der skal ændres ved lejemålet til at starte med.
Hvem istandsætter lejemålet ?
Man skal være opmærksom på, om lejemålet overtages istandsat, eller om det overtages som beset.
Hvis man overtager et bestående lejemål fra den tidligere læge, skal man være opmærksom på, om den tidligere læge har pligt til at istandsætte lejemålet ved fraflytning, fordi køber så ikke uden videre skal acceptere at overtage et nedslidt lejemål, men derimod bør få sælger til at deltage omkostningerne til istandsættelse.
Hvis det er et nyt lejemål, og man har aftalt med udlejer, at lejemålet skal ombygges, kan det være en god idé at aftale, at man kan undlade at betale husleje, hvis ikke ombygningen er helt færdig ved lejemålets påbegyndelse. Udlejer er som regel sikker på, at ombygningen vil være færdig, og er den ikke det, er han i alt fald motiveret for at blive færdig, hvis man tilbageholder huslejen.
Hvad må lokaler bruges til ?
Man skal kontrollere, at de lejede lokaler må anvendes til lægepraksis, og hvis lokalerne er rummelige, kan det være en god idé at sikre sig, at lokalerne også må anvendes til lignende formål, således at man eventuelt kan foretage fremleje til alternative behandlere, terapeuter eller lignende, se nedenfor om afståelse og fremleje.
Hvis lejemålet er et beboelseslejemål, skal man være opmærksom på, om der foreligger dispensation fra kommunen til brugen af lejemålet til erhverv, og om denne dispensation kan forlænges eller videreføres, hvis en ny læge overtager praksis.
Som oftest har kommunen begrænset dispensationen til at vedrøre den læge, der har ansøgt om dispensationen, og en ny læge bør derfor sikre sig en tilsvarende dispensation, og eventuelt også at dispensationen tillige vedrører den man evt. senere overdrager praksis til.
Hvis man anvender lejemålet til andet end det, der er aftalt i lejekontrakten, kan udlejer ophæve lejemålet, og det er derfor vigtigt at sikre sig, at lejekontrakten giver mulighed for den anvendelse af lejemålet, man kunne tænke sig, også i fremtiden.
Kommer der andre læger til ?
Det kan samtidig være en god idé, hvis man kan aftale, at udlejer ikke må udleje andre lokaler i ejendommen til læger eller speciallæger, medmindre man giver samtykke til det, så man undgå alt for tæt konkurrence fra nye kolleger.
Udlejer vil ofte have en interesse i ikke at blive begrænset i, hvem andre lokaler udlejes til, men ofte er det alligevel muligt at forhandle sig til en aftale, så man undgår, at der pludselig kommer en stor samarbejdspraksis i stueetagen, man skal konkurrere med.
Hvor længe kan man beholde lokalerne ?
Det kan være en fordel af aftale uopsigelighed i lejemålet, således at man er sikker på f.eks. at kunne drive praksis i 10 eller 15 år, uden at kunne siges op. Jo større ombygning af lejemålet, man har tænkt sig, jo mere vigtigt er det at kunne regne med at fortsætte i lejemålet, og under alle omstændigheder er det jo en fordel -og helt sædvanligt- at sikre sig mod at blive opsagt fra lejemålet.
Kan lejekontrakten genforhandles undervejs ?
Erhvervslejeloven giver mulighed for at det kan aftales, at udlejer kan stille krav om ændring af lejevilkårene efter 8 år fra lejemålets begyndelse, således at lejer kan opsiges, hvis der ikke kan opnås enighed om de ændrede vilkår.
Det er en farlig bestemmelse for lejer, og hvis den ikke kan undgås, bør der i al fald kompenseres på anden måde, f.eks. ved lejens fastsættelse, og ved muligheden for erstatning ved opsigelse.
Erstatning ved opsigelse ?
Beliggenheden af praksislokaler for alment praktiserende læger og speciallæger anses ikke for så vigtig for lægen, at lægen er berettiget til erstatning ud fra de særlige regler i erhvervslejeloven om branchebeskyttelse, hvis lægen opsiges.
Man går ud fra, at patienterne besøger lægen i praksis efter aftale, næsten uanset hvor praksis ligger, og ikke blot besøger lægen, fordi de tilfældigvis kommer forbi og bliver opmærksom på praksis, på samme måde som man besøger en butik eller en restaurant.
Det er derfor nødvendigt direkte at aftale, at lægen skal have erstatning for lejemålets værdi, i tilfælde af opsigelse, og det skal indføjes i lejekontrakten.
Hvad med lejens størrelse ?
Lejens størrelse er selvfølgelig væsentlig, og det er vigtigt at være opmærksom på, hvordan lejen kan reguleres i både op- og nedadgående retning af udlejer og lejer.
Er lejen fastlåst i en lang periode, kan man måske acceptere en lidt højere leje, og en lav leje er ikke så meget værd, hvis den uden videre kan forhøjes af udlejer. En aftalt huslejestigning på f.eks. 3% årligt er ikke usædvanlig, og hertil kommer muligheden for at begge parter kan forlange lejen ændret, hvis lejen adskiller sig markant fra andre tilsvarende lejemål i området, det være sig både i form af en lejenedsættelse og en lejeforhøjelse.
Det er sædvanligt, at udlejer beregner sig depositum, og eventuelt også forudbetalt leje, og hvis lejemålet overtages fra en tidligere lejer, skal man være opmærksom på, om man kan overtage depositum og forudbetalt leje, eller om dette skal indbetales på ny.
Må lokalerne ombygges ?
Lejer må i henhold til erhvervslejeloven foretage sædvanlig ændringer i lejemålet, det vil sige mindre installationer m.v., men må ikke foretage egentlige ombygninger uden samtykke fra udlejer.
Udlejer betinger ofte tilladelse til ombygningen af, at lejer bringer lejemålet tilbage til den oprindelige stand ved fraflytning.
Hvis man overtager lejemålet fra en anden, skal man derfor både være opmærksom på, om man kan indrette lejemålet, som man ønsker, og om man overtager pligten til at bringe lejemålet tilbage til den oprindelige stand, da den tidligere læge overtog det måske nyistandsatte lejemål, inden det blev indrettet til lægepraksis.
Kan lokalerne overdrages ?
Det er vigtigt at sikre sig, at man har afståelsesret og eventuelt fremlejeret vedrørende lejemålet, så man kan sælge lejemålet med tilhørende praksislokaler til en ny læge, og sådan at man eventuelt kan udleje lokaler i praksis til en kollega eller anden behandler, hvis man har plads til det.
Det er almindeligt, at udlejer giver tilladelse til dette, men udlejer kan have en interesse i at kontrollere, hvem der kommer ind i lejemålet, f.eks. hvis det er beliggende i en mindre andelsboligforening, eller der bor andre læger til leje i ejendommen. Det er derfor ikke altid sådan at lejekontrakten indeholder mulighed for lejers afståelse af lejemålet eller fremleje til andre.
Afståelses- og fremlejeretten kan være formuleret på mange forskellige måder, og også her kan det anbefales at tage en advokat med på råd, når lejekontrakten skal gennemgås og forhandles.